La cedolare secca è il regime fiscale agevolato scelto dalla maggior parte dei proprietari di immobili che affittano a breve termine in Italia. Si tratta di un'imposta sostitutiva che sostituisce l'IRPEF ordinaria, le addizionali regionali e comunali, e — nei contratti registrati — l'imposta di registro e di bollo. Il risultato: meno burocrazia, aliquota fissa e nessuna cumulazione con gli altri redditi.

Chi può aderire alla cedolare secca

Possono aderire alla cedolare secca le persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Non è applicabile a società o partite IVA che gestiscono affitti brevi in forma imprenditoriale. Per i privati, è la scelta fiscale più vantaggiosa nella stragrande maggioranza dei casi.

Le aliquote: 21% o 26%?

Qui sta il punto più delicato e spesso frainteso. L'aliquota dipende da come si affitta e quanti immobili si gestiscono:
21% — si applica a chi affitta direttamente (senza intermediari online) e a chi affitta tramite piattaforme OTA (Airbnb, Booking) per il primo immobile destinato agli affitti brevi.
26% — si applica dal secondo immobile in poi quando si usa un'OTA come intermediario. Le piattaforme applicano automaticamente una ritenuta alla fonte del 21% a titolo d'acconto; il proprietario verserà la differenza del 5% in dichiarazione dei redditi.
10% — canone concordato (non applicabile agli affitti brevi turistici).

Errori comuni da evitare

I principali errori fiscali di chi gestisce affitti brevi in autonomia: non dichiarare i redditi perché si pensa che le piattaforme versino già tutto (la ritenuta è un acconto, non un saldo), confondere l'aliquota applicabile quando si gestiscono più immobili, e non considerare che la tassa di soggiorno non è reddito del proprietario ma va versata al Comune come sostituto d'imposta. Affidarsi a un property manager che gestisce anche la parte fiscale elimina questi rischi alla radice.