Ultimo aggiornamento: Aprile 2025

Quanto puoi davvero guadagnare con il tuo appartamento su Airbnb? È la domanda che ogni proprietario si pone prima di decidere se valga la pena. La risposta onesta è: dipende — dalla città, dalla posizione, dalla qualità dell'immobile e, soprattutto, da come viene gestito. In questa guida trovi dati concreti e un confronto diretto con l'affitto tradizionale.

Ricavi medi per città: i numeri reali del 2025

Ecco una stima dei ricavi lordi mensili per un bilocale (40-60 mq) ben posizionato e gestito professionalmente:

Questi numeri presuppongono: fotografie professionali, annuncio ottimizzato, pricing dinamico, risposta rapida agli ospiti. Con una gestione fai-da-te non ottimizzata, i ricavi scendono tipicamente del 20-30%.

Affitti brevi vs affitto tradizionale: il confronto

Un affitto tradizionale a lungo termine a Milano per un bilocale genera circa 900-1.100€/mese netti. Lo stesso immobile ben gestito su Airbnb può generare 1.500-2.500€/mese lordi, con maggiori guadagni dopo la commissione della piattaforma (3-15%) e le spese operative (pulizie, utenze).

Il vantaggio economico degli affitti brevi è reale ma non automatico: richiede competenze di marketing, pricing e gestione operativa che non tutti i proprietari hanno. Confronto completo: affitti brevi vs affitto tradizionale.

Il ruolo del property manager: i numeri

Un property manager professionale come YouBnb applica una commissione sui ricavi generati. Questa commissione si auto-ripaga per due motivi:

1. Il pricing dinamico — aggiornamento automatico dei prezzi in base a domanda, eventi locali e stagionalità — genera ricavi superiori alla media del 20-40%

2. Il tempo liberato vale: gestire un immobile su Airbnb richiede in media 10-15 ore/settimana tra messaggi, check-in, coordinamento pulizie, adempimenti fiscali

In pratica: con la gestione professionale si guadagna di più (prezzi ottimizzati) e si lavora di meno (tutto delegato). Come scegliere il property manager giusto.

Fattori che influenzano i ricavi

Oltre alla città, questi sono i fattori che fanno la differenza:

• Posizione: vicinanza al centro, ai trasporti, alle attrazioni principali

• Fotografie: le foto professionali aumentano le prenotazioni del 30-40% rispetto alle foto amatoriali

• Pricing: i prezzi statici penalizzano molto — durante la Fashion Week di Milano i prezzi possono salire del 100%

• Recensioni: un rating sopra 4.8 su 5 aumenta la visibilità sull'algoritmo Airbnb in modo significativo

• Stagionalità: capire come gestire la bassa stagione è la differenza tra un immobile che rende e uno che perde soldi. Guida alla stagionalità negli affitti brevi.

FAQ — Domande Frequenti sui Guadagni con Affitti Brevi

Quanto si guadagna davvero con Airbnb in Italia?
Un bilocale ben gestito nelle grandi città italiane genera tra 800€ e 2.500€/mese lordi. Il netto dopo tasse (cedolare secca 21%) e spese operative (pulizie, utenze, commissioni piattaforma) è tipicamente il 60-70% del lordo.

Gli affitti brevi convengono più dell'affitto tradizionale?
In media sì, del 40-60% in più nelle grandi città. Ma il vantaggio si riduce se non si ottimizza la gestione. Approfondimento completo qui.

Quanto pago di tasse con Airbnb?
Il regime più conveniente è la cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo in poi. Si applica sul canone lordo, senza deduzioni di spese. Guida completa alla cedolare secca.

Posso guadagnare con la camera degli ospiti senza aprire un'attività?
Sì, se affitti camere nella tua abitazione principale per brevi periodi, puoi farlo come privato con cedolare secca, senza partita IVA né SCIA, fino a certi limiti di reddito. Consulta un commercialista per il tuo caso specifico.