Ultimo aggiornamento: Aprile 2025

Aprire un Bed and Breakfast o una Casa Vacanze in Italia è un'opportunità concreta per trasformare un immobile in una fonte di reddito. Ma il processo è più articolato di quanto sembri: normative regionali diverse, autorizzazioni comunali, adempimenti fiscali e scelte strategiche che possono fare la differenza tra un'attività redditizia e un'esperienza frustrante.

In questa guida trovi tutto quello che devi sapere per aprire correttamente la tua struttura nel 2025.

Tipologie di struttura: B&B, Casa Vacanze o Affitto Breve?

Prima di iniziare, devi scegliere la forma giuridica giusta per la tua situazione:

• Affitto breve: locazione turistica fino a 30 giorni, nessun servizio, cedolare secca al 21% (o 26% dal secondo immobile). La forma più semplice, ideale per chi ha un appartamento da affittare occasionalmente su Airbnb.

• Casa Vacanze: struttura ricettiva extralberghiera senza servizi di ristorazione. Richiede SCIA al Comune e iscrizione al registro regionale. Consente di avere più immobili sotto lo stesso marchio.

• B&B: struttura con colazione inclusa. Gestita direttamente dal proprietario, con un numero massimo di camere stabilito dalla regione (solitamente 3-6). Richiede SCIA e spesso può essere attività non imprenditoriale se stagionale.

La scelta dipende dalla regione, dal numero di immobili, dalla tua situazione fiscale e da quanto vuoi essere coinvolto nella gestione. Sbagliare la forma giuridica può costare molto in termini di tasse e sanzioni.

Gli adempimenti obbligatori nel 2025

Indipendentemente dalla tipologia scelta, questi adempimenti sono obbligatori:

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) — presentata allo Sportello Unico del Comune. Il giorno stesso della presentazione puoi iniziare l'attività. Leggi la guida completa alla SCIA per affitti brevi.

• Codice Identificativo Nazionale (CIN) — obbligatorio dal 2024. Si richiede sulla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo. Deve essere affisso fisicamente sull'immobile e pubblicato su ogni annuncio OTA. Multa fino a 8.000€ per chi non ce l'ha. Come ottenere il CIN — guida passo per passo.

• Portale Alloggiati Web (Questura) — ogni ospite deve essere comunicato entro 24 ore dall'arrivo.

• Tassa di soggiorno — se il Comune la prevede, va raccolta dagli ospiti e versata mensilmente. Come funziona la tassa di soggiorno per affitti brevi.

Aspetti fiscali: cedolare secca e dichiarazione dei redditi

Per gli affitti brevi la tassazione preferenziale è la cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo in poi se gestito tramite OTA. È un regime vantaggioso perché sostituisce l'IRPEF e non richiede partita IVA per i privati. Leggi la guida completa alla cedolare secca per affitti brevi.

Se invece apri una Casa Vacanze o un B&B come attività imprenditoriale, il quadro fiscale cambia: potrebbe essere necessaria la partita IVA, e l'IRPEF ordinaria si applica sui redditi. La consulenza di un commercialista esperto in affitti brevi è fondamentale.

Le complessità regionali: perché non esiste una regola universale

In Italia le normative sulle strutture ricettive sono delegate alle Regioni. Questo significa che le regole per aprire un B&B in Lombardia sono diverse da quelle della Campania, del Lazio o della Sicilia. Alcune regioni hanno requisiti strutturali (metratura minima, bagni separati), altre limitano il numero di posti letto, altre ancora richiedono corsi di formazione per i titolari.

Affidarsi a chi conosce la normativa locale della tua regione non è un lusso: è l'unico modo per evitare sanzioni e partire con il piede giusto.

FAQ — Domande Frequenti sull'Apertura di B&B e Case Vacanze

Serve la partita IVA per affittare su Airbnb?
No, se operi come privato con affitti brevi (fino a 30 giorni) puoi usare la cedolare secca senza partita IVA. La partita IVA diventa necessaria se l'attività è imprenditoriale (più immobili, servizi aggiuntivi) o se superi certi volumi di reddito. Consulta un commercialista per il tuo caso specifico.

Quanto costa aprire una casa vacanze?
I costi fissi sono limitati: la SCIA è gratuita o ha costi minimi comunali (10-50€). I costi reali sono quelli di adeguamento dell'immobile (arredi, fotografie, home staging) e di gestione operativa. Senza costi di avvio elevati, il punto di pareggio si raggiunge già nelle prime settimane di attività con una buona occupazione.

Come si ottiene il Codice Identificativo Nazionale (CIN)?
Sul portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.mct.gov.it). Serve SPID o CIE per accedere. La richiesta richiede circa 15 minuti. Guida completa al CIN qui.

Qual è la differenza tra B&B e casa vacanze?
Il B&B include la colazione e il proprietario deve essere presente (non può essere gestito da remoto come attività imprenditoriale pura). La casa vacanze non include servizi di ristorazione e può essere gestita da un property manager per conto del proprietario. Approfondimento: B&B vs Casa Vacanze.