Comprare un appartamento specificamente per destinarlo agli affitti brevi è una strategia di investimento immobiliare che può generare rendimenti eccellenti — se si scelgono la posizione giusta, la tipologia giusta e si gestisce correttamente. Ma prima di acquistare, ci sono alcune variabili cruciali da analizzare che fanno la differenza tra un investimento redditizio e uno che brucia capitale.

I criteri di selezione dell'immobile

Posizione: è il fattore numero uno. Un appartamento in una zona turistica di media qualità performa meglio di un appartamento di lusso in periferia. Le caratteristiche di posizione ideale: entro 15 minuti a piedi dai principali punti di interesse turistico, ben collegato con i mezzi pubblici, quartiere sicuro e con servizi (bar, supermercati, ristoranti). Tipologia: i bilocali (2-4 posti letto) sono la tipologia con il miglior equilibrio tra prezzo di acquisto, costo di gestione e ricavi generabili. I monolocali hanno costi di gestione relativamente alti rispetto ai ricavi; le ville e i trilocali hanno ricavi più alti ma domanda più irregolare. Stato dell'immobile: calcola sempre il costo di ristrutturazione e arredo (in media 15.000-30.000 euro per un bilocale standard) nel budget totale di investimento.

Il calcolo del ROI prima dell'acquisto

Formula di base: ROI lordo = (ricavi lordi annuali stimati) / (prezzo acquisto + ristrutturazione + arredo) × 100. Esempio: appartamento a Napoli acquistato a 120.000 euro, ristrutturazione e arredo 20.000 euro (totale investito: 140.000 euro). Ricavi lordi stimati: 1.200 euro/mese × 12 = 14.400 euro annui. ROI lordo = 14.400/140.000 = 10,3%. Dal ROI lordo vanno detratti: commissioni OTA (12-15%), commissioni property manager (20-30%), spese di manutenzione e utenze (5-10%), cedolare secca (21-26%). Il ROI netto effettivo sarà circa 4-6% — comunque superiore all'affitto tradizionale e competitivo con i mercati finanziari.

Errori comuni da evitare nell'acquisto

Non verificare la normativa locale sugli affitti brevi prima di acquistare (rischio di comprare dove sono vietati). Non considerare le spese condominiali che in alcuni edifici possono essere molto alte. Sovrastimare i ricavi basandosi sui migliori mesi dell'anno invece di calcolare la media annuale. Non includere i costi di setup iniziale (arredo, fotografie, iscrizioni alle piattaforme) nel calcolo del ROI.