La normativa sugli affitti brevi in Italia è articolata su tre livelli — nazionale, regionale e comunale — e negli ultimi anni è diventata sempre più complessa. Capire cosa è obbligatorio, cosa è facoltativo e cosa varia da regione a regione è essenziale per operare in modo corretto ed evitare sanzioni che possono essere molto pesanti.

Il quadro normativo nazionale

A livello nazionale, la principale norma di riferimento è il Decreto Legge n. 50/2017 (convertito in Legge 96/2017), che ha introdotto la disciplina fiscale degli affitti brevi (cedolare secca) e gli obblighi per le piattaforme OTA di applicare la ritenuta alla fonte. Successivamente, il Decreto Anticipi 2023 ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2024 per tutti gli immobili destinati agli affitti brevi: va esposto fisicamente sulla struttura e comunicato nelle inserzioni online.

Gli adempimenti obbligatori per tutti i proprietari

Indipendentemente dalla regione, chi gestisce affitti brevi deve: ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo; comunicare le presenze degli ospiti alla Questura tramite il Portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo; applicare e versare la cedolare secca sui redditi da locazione; riscuotere e versare la tassa di soggiorno al Comune (dove prevista); rispettare le norme di sicurezza impiantistica previste per le strutture ricettive.

Le differenze regionali e comunali

Alcune regioni hanno introdotto normative aggiuntive: la Toscana ha il Codice Regionale, il Lazio ha il CIR, la Campania e la Sicilia hanno i propri registri. Alcune città come Milano, Venezia e Firenze hanno introdotto ulteriori limitazioni (numero massimo di notti, zone soggette a restrizioni, contributi specifici). Tenersi aggiornati su queste normative è un lavoro a tempo pieno che un property manager professionale svolge per conto tuo.